Receita Federal alerta: é falso que “todo proprietário que aluga por temporada pagará novo imposto imediato sobre o aluguel em 2026″
Bom Dia SC – A equiparação do aluguel por temporada (até 90 dias) à hotelaria só se aplica a quem é contribuinte de IBS/CBS.
A pessoa física só se torna contribuinte se possuir mais de 3 imóveis e receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil.
Fake x verdade
Fake
“Os aluguéis vão subir.”
Verdade
A carga tributária do setor tende a cair, com:
- isenção até R$ 600;
- redução de 70% da alíquota;
- carga menor do que a atual (PIS/Cofins) para pessoas jurídicas.
É falso afirmar que “todo proprietário que aluga por temporada pagará novo imposto imediato sobre o aluguel em 2026”.
A equiparação do aluguel por temporada (até 90 dias) à hotelaria somente vale para quem é contribuinte do IBS/CBS. A pessoa física só entra nesse regime se cumprir cumulativamente:
- possuir mais de 3 imóveis alugados;
- ter receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil.
Além disso, a reforma tributária prevê regime de transição, de modo que os efeitos financeiros não são plenos nem imediatos em 2026.
A base normativa correta é a Lei Complementar nº 214/2025.
Pontos jurídicos relevantes
- A regulamentação que alcança locações decorre da Lei Complementar nº 214/2025, que institui o IBS/CBS no modelo de IVA dual. Não existe Lei Complementar nº 227/2025 criando imposto sobre aluguéis.
- A locação por temporada (até 90 dias) pode ser equiparada à hospedagem apenas quando o locador é contribuinte do regime regular de IBS/CBS. Parte da imprensa generalizou indevidamente esse impacto.
- Pessoa física que não se enquadra nos critérios legais permanece sujeita apenas ao IRPF.
- Alíquotas efetivas:
- aluguel residencial tradicional: redução de 70% na carga do IBS/CBS (alíquota efetiva de 8%), além do IR;
- aluguel por temporada equiparado à hotelaria: benefício menor, mas bem inferior a 44%.
- A transição ocorre entre 2026 e 2033, com cobrança escalonada.
Quanto se paga hoje x após a reforma
Hoje
- empresas pagam PIS/Cofins;
- custo embutido no valor do aluguel.
A partir de 2027
- PIS/Cofins substituídos pela CBS (IVA);
- isenção até R$ 600;
- redução de 70% sobre o valor que exceder esse limite.
A reforma substitui impostos antigos por um sistema mais simples e menos oneroso para o aluguel residencial, favorecendo a redução e não o aumento dos aluguéis.
Exemplos práticos
Pessoa jurídica — aluguel até R$ 600
Não paga imposto (isenção total).
Pessoa jurídica — aluguel de R$ 1.000
Paga imposto apenas sobre R$ 400, com alíquota reduzida em 70%.
Pessoa física com poucos imóveis
Não paga IBS/CBS, mesmo com aluguéis mais altos, salvo se:
- possuir mais de 3 imóveis e
- tiver renda anual acima de R$ 240 mil.
Pessoa física grande proprietária
Paga IBS/CBS, mas:
- apenas sobre o valor acima de R$ 600 por imóvel;
- com alíquota reduzida;
- podendo deduzir custos como manutenção e reforma;
- com possibilidade de cashback para inquilinos de baixa renda.
Ajustes que beneficiam o contribuinte
- As alterações na Lei Complementar nº 214 tornaram mais restrito o enquadramento da pessoa física como contribuinte na locação por temporada, reduzindo o risco de tributação indevida.
- O redutor social na locação foi apenas esclarecido, sem retirada de direitos.
- O limite de R$ 240 mil de renda anual:
- é corrigido anualmente pelo IPCA,
- protegendo o contribuinte da inflação.
Receita Federal alerta
A reforma reduz impostos sobre aluguéis de menor valor e corrige distorções do sistema atual. A narrativa de aumento generalizado dos aluguéis não encontra respaldo jurídico nem econômico.
Fonte: Receita Federal
