Usucapião Extrajudicial: O processo de aquisição de propriedade sem ação judicial

O usucapião é uma das formas de aquisição de propriedade de um bem imóvel, onde o possuidor de boa-fé adquire a titularidade do bem após um período de posse contínua e sem contestação. Tradicionalmente, o usucapião é realizado por meio de ação judicial, o que implica custos e tempo. No entanto, a Lei nº 13.105/2015, que instituiu o Código de Processo Civil, trouxe uma inovação importante para o direito brasileiro: a possibilidade de realizar o usucapião de forma extrajudicial. Esta modalidade permite que o processo de usucapião seja feito diretamente em cartório, sem a necessidade de um processo judicial.

O que é o Usucapião Extrajudicial?

O usucapião extrajudicial é um procedimento simplificado para a aquisição da propriedade de um imóvel com base na posse prolongada e sem contestação, realizado diretamente em cartório de registro de imóveis. Essa modalidade foi introduzida pela Lei nº 13.105/2015, no artigo 1.071 do Código de Processo Civil, com a intenção de desburocratizar e agilizar a regularização de imóveis, especialmente em áreas rurais ou de difícil acesso à justiça.

Esse procedimento é uma alternativa ao usucapião judicial, que exige a tramitação de uma ação na justiça e a análise de um juiz. No usucapião extrajudicial, não há a necessidade de recorrer ao Judiciário, o que torna o processo mais rápido, mais barato e mais eficiente, desde que todos os requisitos sejam atendidos.

Requisitos para o Usucapião Extrajudicial:

Embora o usucapião extrajudicial seja um procedimento simplificado, ele exige que o interessado cumpra certos requisitos para que o pedido seja aceito pelo cartório. São eles:

Posse contínua, mansa e pacífica: A posse do imóvel deve ser ininterrupta, sem oposição de outras pessoas, e realizada de forma tranquila.

Posse com ânimo de dono: O possuidor deve agir como se fosse o proprietário do imóvel, realizando atos de administração sobre ele, como pagar impostos e realizar benfeitorias.

Prazo mínimo de posse: O Código Civil estabelece prazos de tempo para o usucapião, que variam conforme o tipo de posse:

5 anos para imóveis urbanos (comprove-se que o possuidor tem a posse como moradia, sem contestação).

10 anos para imóveis rurais ou urbanos (sem necessidade de comprovação de moradia).

Ausência de oposição por terceiros: Não deve haver contestação por parte de outros proprietários ou possuidores do imóvel. Se houver contestação, o usucapião deve ser realizado judicialmente.

Regularidade da posse: O possuidor deve estar com a posse regularizada, sem vícios que possam comprometer o reconhecimento da posse.

Certidão negativa de débitos: O possuidor deve apresentar certidões negativas de débitos relativos ao imóvel (como IPTU ou ITR, por exemplo), comprovando que não há pendências financeiras ou tributárias.

Como Funciona o Processo de Usucapião Extrajudicial?

O processo de usucapião extrajudicial começa com o interessado indo a um cartório de registro de imóveis competente. A seguir, ele deve apresentar a seguinte documentação:

Requerimento formal: O interessado deve formalizar o pedido por meio de uma petição apresentada ao cartório.

Documentação do imóvel: Documentos que provem a posse contínua e os atos de administração do imóvel, como recibos de pagamento de impostos, contas de serviços públicos, entre outros.

Manifestação de todos os confrontantes: As pessoas que possuem imóvel nos limites do imóvel usucapiendo (confrontantes) devem assinar uma certidão ou um documento que confirme a posse do requerente. Caso algum confrontante se oponha, o usucapião se torna judicial.

Documentação dos advogados: O processo exige que o interessado contrate um advogado para o procedimento, além de uma análise técnica por um engenheiro ou arquiteto responsável pela elaboração de um laudo que comprove os limites do imóvel.

Uma vez que a documentação esteja completa e tudo esteja conforme as exigências legais, o cartório realiza a análise. Se tudo estiver correto, o cartório registra o imóvel em nome do possuidor. Se houver qualquer irregularidade ou oposição de terceiros, o processo é arquivado ou transferido para a via judicial.

Vantagens do Usucapião Extrajudicial

O usucapião extrajudicial oferece uma série de vantagens em relação ao procedimento judicial:

Agilidade: O processo é mais rápido, já que não precisa tramitar nos tribunais e pode ser resolvido em poucos meses, dependendo da complexidade.

Menor custo: Como não há necessidade de processo judicial, custos com advogados e taxas judiciais são menores. Embora o procedimento ainda envolva custos com cartório e documentação, ele é consideravelmente mais barato que o usucapião judicial.

Simplicidade: O processo no cartório é mais direto e não envolve as complexidades do Judiciário. O cartório apenas verifica os documentos e, se tudo estiver correto, realiza o registro.

Facilidade para áreas rurais: Em locais onde o acesso ao Judiciário é difícil, o usucapião extrajudicial torna-se uma ferramenta valiosa para a regularização de propriedades rurais.

Desvantagens do Usucapião Extrajudicial

Embora o usucapião extrajudicial traga vantagens, ele também tem algumas limitações:

Concordância de todos os confrontantes: Caso algum vizinho ou confrontante se oponha à posse do interessado, o usucapião extrajudicial não poderá ser realizado, sendo necessário recorrer à via judicial.

Imóveis com pendências: Se o imóvel tiver pendências fiscais ou outros tipos de irregularidades, o procedimento poderá ser mais demorado ou não ser aprovado pelo cartório.

Exigência de advogado e profissional técnico: Embora seja um processo mais simples, ainda há a exigência de contratar profissionais especializados, como advogados e engenheiros ou arquitetos, o que pode aumentar os custos.

Conclusão:

O usucapião extrajudicial é uma ferramenta poderosa para a regularização de propriedades, permitindo que a posse prolongada de um bem seja transformada em propriedade plena sem a necessidade de um processo judicial complexo e demorado. No entanto, para que o procedimento seja bem-sucedido, é essencial que todos os requisitos legais sejam cumpridos, e que não haja contestação por parte de terceiros. Em um país com grande número de imóveis sem regularização, a modalidade extrajudicial surge como uma excelente alternativa para facilitar a aquisição de propriedade e promover a paz social.

Fonte: Maria Vitória Machado da Silva, bacharel em Direito pela Universidade Nove de Julho/SP, Analista Jurídico Junior no Vigna Advogados